 机构看好地产股 中金公司认为销售和业绩高增长及可能的估值修复将开启一波较大的地产股反弹行情，而近期险资入股龙头公司、诸多房企大举增持或回购，也从侧面折射出底部信号已出现。中金公司全面看多A/H地产股，当前位置投资机会凸显，建议把握财务稳健的行业龙头，以及都市圈土储资源丰厚、销售高增长、弹性高的标的。 中金公司认为，政策调控的出发点在于稳定市场，绝非一味甚至过度打压。不同于以往“一刀切”式的调控，本轮调控因城施策、因时调整，景气周期被拉长，波动收窄。在目前宏观经济弱势而住房销售强势的背景下，房地产政策既难言放松，也不宜再加码。预计后续政策仍将以稳为主，视各城市库存、房价状态相机而动。对于市场普遍担心的房产税，我们认为应当推，但时机还远不成熟，目前仍围绕立法等前期准备工作。 招银国际认为，目前国家房地产政策、资金面都持续收紧，一系列利空因素导致投资者较为悲观。但最近龙湖和旭辉两家房企分别在两年内发行50亿元和34.95亿元的企业债获中国证监会批准，反映房企信贷紧张的情况出现转机。除非出现重大金融危机，招银国际认为内房股的估值已反映未来的风险。 虽然目前市场环境信心不足，但在多家大型国际机构看来，目前也是地产股尤其是内房股的最佳买点。摩根大通在其研究报告中指出，市场对近期负面消息“反应过度”，现在是买入中国地产股的“黄金时间”，预计中国房地产投资2018年将增长7.2%。野村证券也指出，相信随着6月强劲销售数字公布以及中期业绩表现，将带动市场信心回升。 地产股业绩 2018年全国销售面积正增长0-5%确定性高，上半年为3%，中金公司预计下半年增速将自7月起稳步提升，其中一二线市场表现将优于三四五线。在当前宏观和政策环境下，初步判断销售面积2019年将小幅下降5-10%。但如果宏观政策环境继续出现超预期改善，则基本面在2019年有可能再度大超预期。 平安证券的统计显示，截至7月13日，41家上市房企发布业绩预告，预增或略增18家，扭亏3家，合计占比51%，多余预减家数。得益于过去两年销售持续高增长，主流房企可结算货值充足，业绩普遍高增长。业绩预减或预亏公司中，除个别由于高基数导致业绩下滑外，其余大多数为转型小规模房企。 另外，统计还显示截至2018年第1季度，主流房企预收款与2018年预计未实现营收比值大多超过100%，分析认为这基本锁定了今年全年的营收增长。同时由于2018年主要结算2016年房价上涨阶段的项目，预计毛利率有望维持高位，主流房企业绩高增长比较确定。
行业龙头集中度进一步提升 中金公司认为，资金、土储向头部集中助推销售、盈利集中度加速提升，预计龙头公司今年销售增速30-40%、明年20-30%，盈利增速今年35%、明年29%。此外，预计销售端毛利率将窄幅波动，最早于2019年下半年触底回升。 近期克而瑞、中指院、亿翰等第三方机构纷纷发布了2018年上半年房企销售榜单，在行业调控不断深化，流动性环境逐步趋紧等不利条件下，房企销售数据依旧实现了超预期增长。 2018年上半年，根据克而瑞数据，百强房企实现销售金额4.59万亿元，同比增长37%，6月贡献1.12万亿元，同比增长48%，创市场单月销售金额历史新高。而全国房地产市场销售规模1-5月增速仅为12%，若按照前五月全国商品房市场规模增速测算上半年市场规模，百强房企集中度将会提升至70%。 梯队表现方面，销售门槛进一步提升，top10、top30、top50以及top100门槛分别提高至852亿元、432亿元、243亿元、88亿元。且头部效应越发明显，其中门槛增速最快的是top30及top50部分，进入排名末端的企业销售规模增速反而是下降的。 整体销售增速方面，中型房企增速最高，龙头企业由于基数较大，高增长的潜在难度较高，接近30%的整体增速已经反映出极强的规模成长能力；排名100以后的企业增速最低，未来行业的发展机遇越来越向头部聚集。 |
