千亿新城控股的隐忧：重仓三四线城市 或存去化难题
来源：未知 作者：www.157seo.com 人气： 发布时间：2019-06-17
摘要：针对公司究竟是否存在赢利调节，上交所连环发出16个问题，4月17日，新城控股(41.250, 0.26, 0.63%)以3万字的超长篇幅回应上交所的质疑。 公司表示，因履行新收入原则，增加归母净赢利6.62亿元，另外，新收入原则中合同获得本钱相关的调整，不影响公司2018年度
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针对公司究竟是否存在赢利调节，上交所连环发出16个问题，4月17日，新城控股(41.250, 0.26, 0.63%)以3万字的超长篇幅回应上交所的质疑。
公司表示，因履行新收入原则，增加归母净赢利6.62亿元，另外，新收入原则中合同获得本钱相关的调整，不影响公司2018年度经营收入。
一起，公司坦言目前存在三、四线城市存货居高、去化率低，以及重财物持有吾悦广场是否有可持续性等危险。
6成存货会集三、四线城市
4月17日，新城控股（601155.SH）给上交所回复函显现，2018年，公司总可售货值3378亿元，一、二线城市占比47.94%，其余全部会集在三、四线城市。
公司的三、四线城市商场，包括长三角地区和非长三角地区，可售货值分别为1372.05亿元和386.39亿元，两者算计1758.44亿元，算计占比公司当年可售货值的52.06%。
2018年底，公司存货余额1455.73亿元，三、四线城市部分，在长三角地区和非长三角地区的存货分别为602.50亿元和291.85亿元，算计占比公司存货余额的61.44%。
而且，当年存货规划已是当年期末总财物的44.07%，同比增长90.59%，主要是2018年在长三角地区新增土地储备164幅（总建筑面积4773.24万平方米）。
2018年，公司累计完成签约额2210.98亿元，对应当年总可售货值，年度去化率为65.45%。但这一情况马上在2019年上半年被打破，受方针影响，公司住所产品去化才能现已呈现出下降趋势。
回复函显现，2019年1月，公司新推出房产项目18个，开盘当月平均去化率54.45%，加上年头未售货值，2019年第一季度实践可售货值为1519.27亿元，实践出售467.14亿元，去化率30.75%。
公司称，在2018年和2019年第一季度，公司在三、四线城市的房地产合同出售额占比分别为50.72%及59.51%，受调控方针持续影响，自2018年下半年至2019年一季度，公司三、四线城市房地产向去化率同比有所下降。
公司存货6成会集在三四线城市商场，且这个商场受当地人口增速及居民可支配收入、购房方针调整等因素影响动摇较大，公司未来在三、四线城市的房地产开发及出售存在较大不确定性。
数据显现，最近几年公司的存货周转天数节节攀升，2018年达到了1165.67天，而上年同期为798.65天。
商业地产会否成包袱？
除住所产品外，持有商业地产是新城控股实施”地产+商业”双轮驱动的一个重要战略。
在这方面，公司更倾向于以重财物形式持有商业地产，外界认为公司在住所事务之外培育新的增长点。
截至2018年底，公司持有并运营吾悦广场96座，其中，公司以重财物形式持有数量为89座，占比93.68%。
所谓重财物，便是出资、开发、建设并自行担任运营，这种形式缺点在于对资金需求、运营水平等要求较高，收回资金本钱周期较长。
公司持有商业地产，主要是通过租借物业和收取管理费来获得收入，这一点，公司现已尝到了“甜头”：2018年，公司在“商业物业租借及管理”板块完成收入22.13亿元，2017年为10.19亿元，同比增长117%。
虽然公司垂青商业地产带来的收入增速，分管住所事务板块的危险，其实未来也存在不小的担忧。
在公司重财物持有的89座吾悦广场中，有24座坐落二线城市，45座坐落长三角地区的三、四线城市，20座坐落其他地区的三、四线城市，公司所持商业地产在三四线城市占比高达73%。
结合三、四线城市商业环境以及电商事务等影响来看，公司在商业地产方面投入过多和收回周期太长，或会成为“包袱”。
而且，未来在商业地产拓展规划和数量上能否持续增长亦存在不确定性。
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