绿地香港攻守道：高负债冲刺千亿目标

继绿洲香港控股有限公司(0337.HK，以下简称“绿洲香港”)提出了“冲刺千亿”的方针之后，近期又在较为“烧钱”的多元化事务上有所布局。　　　　5月6日，绿洲香港跨界体育工业，意欲在其黄山绿洲太平湖运动休闲小镇展开试点，引入工作高尔夫巡回赛。除了布局体育外，绿洲香港还于2019年1月在上海建设完结了医疗专业护理机构等。　　　　2018年度，绿洲香港完结收益154.44亿元，同比增加5.6%；年内核心净溢利17.32亿元，同比增加32%。　　　　漂亮的年报数据下，绿洲香港却未能如期完结全年400亿元的出售方针，2018年全年合约出售额约379.25亿元。一起，为增加土地储备，绿洲香港在2018年加大拿地力度，负债水平已呈现回潮痕迹，2018年底的净负债率较2017年底回升了4个百分点至88%。　　　　所以，在多元化事务上处于培养期，而绿洲香港又着力开端追求规划时，怎么操控杠杆、降负债也就成了重要问题。绿洲香港方面在给《我国运营报》记者的回复中称，“跟着这几年所完结的合约出售逐渐结转为收入，公司有决心在坚持快速开展的一起操控好净负债率水平，做到一个较好的平衡。” 　　　　增速放缓出售方针承压　　　　错过了内地房地产开展最敏捷的几年，2018年3月初，绿洲香港董事会主席兼行政总裁陈军表明要开端考虑规划，而“千亿出售方针”也首次呈现在了绿洲香港2017年年报中。　　　　在正式将千亿出售额提上日程的2018年，绿洲香港却未能完结年初定下的出售方针。　　　　据发表，绿洲香港在2018年算计完结合约出售金额约379.25亿元，同比增加约26%，完结了历史性的突破，但这并未到达400亿元的出售方针，增速也低于陈军曾提出的“每年的增加率在30%~40%之间”。值得一提的是，绿洲香港2017年出售约为301.1亿元，同比增加达65%。　　　　不过，绿洲香港对2019年仍然抱着很高的等待，其本年的出售方针设定在500亿元，方针增幅约为32%。这一方针显着高于大都房企。诸葛找房数据显现，50家规划房企2019年出售方针增加率均值仅为19.9%，同比2018年出售增加率均值下跌31个百分点。其间，500亿元以下规划房企的方针增加率均值为19.62%，对出售额的增加预期较为保守慎重。　　　　事实上，本年一季度各房企的出售成绩并不算抱负。中指院数据显现，2019年一季度，房企出售方针完结率均值为18.3%。其间，100亿~500亿元房企出售方针完结率均值为16.7%。　　　　不过，绿洲香港2019年一季度的出售额完结157.05亿元，同比增加约175.33%，完结年度成绩方针的31.41%，远高于大都房企的方针完结率。　　　　值得一提的是，在这其间，绿洲香港在2019年前两个月的出售额为23.96亿元，同比减少19.4%。而让绿洲香港在3月份完结了逾百亿元出售额的，是对绿洲黄浦滨江(五里桥)项意图出售。　　　　4月初，绿洲香港公告称出售上海五里置业有限公司100%权益，据初步估计，购买价不少于28亿元，而该公司旗下的首要项目为绿洲黄浦滨江(五里桥)项目。　　　　绿洲香港方面告诉记者，黄浦滨江项目在三月份完结签约出售，在方案傍边；因该项目体量较大、金额较高，所以在一季度的出售金额中，占到了一定比例。　　　　事实上，绿洲黄浦滨江(五里桥)项目是2013年绿洲香港以59.5亿元的价格摘得的一块地，而绿洲香港2013年的出售额为34.86亿元，尚不足以掩盖拿地金额。尔后，这一项目给绿洲香港带来了可观的收益。据其年报发表，2016~2018年间，该项目分别完结了15.07亿元、3.33亿元、20.05亿元出售额，均匀价格分别为11.1万元/平方米、12.34万元/平方米、7.15万元/平方米。　　　　绿洲香港方面称，该项意图住宅部分现已全部售罄，剩余的大部分财物是供出租的办公和商业。此次的整体出售可以加强公司的现金流，并为其完结本年500亿元的合约出售方针提供额外资本资源以把握其他出资机会。　　　　据发表，绿洲香港2019年可售货值约700亿元，可支撑其出售方针的完结。绿洲香港在给记者的回复中也表明，“绿洲黄浦滨江(五里桥)项意图出售对绿洲香港完结本年500亿元方针打下了良好的根底。根据全年货值供应方案，我们有决心可以较好完结全年500亿元的出售方针。” 　　　　不过，出售增速的放缓及商场环境下行，出售方针的完结或许并不简单。上海易居房地产研究院总监严跃进也指出，关于出售方针的完结，需要留意一点，即商场竞争的压力大，并且近期很多房企项目推盘节奏力度大，这都简单增加此类商场的风险。大体上说此类企业未来要警惕商场周期波动，一起也要注重更灵敏的推盘和定价战略。　　　　拿地推高负债水平　　　　在去杠杆的大背景下，各房企都在纷繁想办法下降负债率，绿洲香港的负债状况在2018年则不降反升。数据显现，2016~2018年间，绿洲香港的财物负债率分别为82.03%、83.15%、84.55%。　　　　据绿洲香港2018年年报发表，到2018年12月31日，公司短期借款为32.09亿元，应付账款及收据为294.86亿元，长期借款为94.75亿元，负债总额达762.85亿元，较2017年同期增加了191.2亿元，增幅达33.45%。　　　　负债总额上升的一起，绿洲香港的净负债率也较2017年同期上升了4个百分点，至88%。事实上，在2017年之前，高负债率一直是绿洲香港的心结。数据显现，2013~2016年间，绿洲香港的净负债率分别为100%、155%、172%、121%。2017年，绿洲香港的净负债率终于下降至84%。　　　　即便如此，进入规划冲刺阶段的绿洲香港，现已有负债水平上升的痕迹。2018年上半年，绿洲香港共新取得了8幅地块，总建筑面积约495万平方米，新增货值约596亿元。同期，到2018年6月末，绿洲香港的净负债率现已到达了104%，较2017年底提高了20个百分点。绿洲香港首席运营官侯光军在成绩发布会上坦陈，负债率上升是由于弥补新项目所造成的。　　　　2018年下半年，跟着房地产商场环境变化，绿洲香港也放缓了拿地速度。事实上，据年报发表，绿洲香港全年共收购11幅地块，新增638万平方米土地储备，这其间包括了2019年3月初其在广西南宁拿到的地块。由此来看，绿洲香港在2018年下半年，实则仅新增两幅地块。　　　　不过，绿洲香港在给记者的回复中称，净负债率的下降首要得益于2018年度公司完结了19.8亿元的年内溢利，进一步扩展了权益总额至139.4亿元，一起也阶段性地偿还了部分债款。关于未来的债款及规划平衡问题，绿洲香港表明，“跟着这几年所完结的合约出售逐渐结转为收入，公司有决心在坚持快速开展的一起操控好净负债率水平，做到一个较好的平衡。” 　　　　值得一提的是，除了拿地带来的资金压力之外，绿洲香港也循着绿洲控股的轨道，踏上了多元开展之路。严跃进指出，相似多元化事务表现了绿洲香港的工业定位，本身其在住宅等事务开展方面是有所约束的，这两年从运营的视点看，其也在积极做转型。但相似多元化项目往往要面临资金回笼等压力，所以是需要积极关注和警惕的。　　　　亿翰咨询研究员杭一飞分析，绿洲香港的多元化还是围绕着“房地产+”展开的，地产相关的多元化，会让企业走出一条差异化开展的道路。但文旅项目等事务开发周期长、短期难以盈余肯定是职业一致，对资金沉积也会发生一定影响。　　　　从绿洲香港成绩陈述可以看出，新事务还未贡献收益，仍处于投入阶段。2017年6月，与云南省昆明市政府展开协作，签署了“绿洲春城滇池世界健康示范城项目”协作协议，通过一年多建设，如今该项目还在第一期的上层建筑施工中。2018年3月，绿洲香港正式发布医康养工业开展战略，并设立了绿洲香港健康出资公司；2019年1月，建设完结了相关专业护理机构。　　　　绿洲香港向记者表明，其医康养工业属于轻财物模式，文旅工业的土地获取本钱都较低，为将来留下了良好的盈余空间。　　　　未来状况尚不明，不过，据绿洲香港年报发表，其现金流状况呈现了下滑。到2018年底，其运营活动发生的现金流净额为11.56亿元，出资活动发生的现金流净额为-101.23亿元；2017年同期以上两项目标则分别为101.8亿元、-75.26亿元。一起，现金及现金等价物的期末余额也从2017年底的54.55亿元，降至2018年底的40.6亿元。

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